10 Schritte beim Kauf einer Immobilie in Spanien
Der Prozess des Immobilienkaufs in Spanien von A-Z erklärt. Von der Reservierung einer Immobilie durch eine Immobilienagentur über die Unterzeichnung der Kaufverträge beim Notar bis hin zu den notwendigen Verfahren nach dem Kauf. Dieser Artikel soll Ihnen helfen, den gesamten Prozess des Immobilienkaufs in Spanien zu verstehen.
Sobald Sie sich für eine Immobilie entschieden und sich mit dem Verkäufer auf den Preis und die Verkaufsbedingungen geeinigt haben, ist es ratsam einen Anwalt vor Ort zu finden, der Ihre Sprache spricht und der alle rechtlichen Prüfungen für Sie durchführt, die Registrierung des Verkaufs vorbereitet und in Ihrem Namen handelt, wenn Sie nicht vor Ort sind. Bei Cumbre Villas können wir ebenfalls alle rechtlichen Prüfungen und notwendigen Verfahren für Sie durchführen, da wir über erfahrene Anwälte und Steuerberater verfügen, so dass Sie Ihr Traumhaus mit ruhigem Gewissen kaufen können.
Wenn Sie eine Hypothek auf die Immobilie aufnehmen, ist die Einschaltung eines Anwalts nicht zwingend erforderlich, da zwischen allen erforderlichen Unterlagen, sowohl von der Bank als auch vom Notar, jeder Aspekt des Verkaufs und der Immobilie gründlich geprüft wird, bevor Sie fortfahren (mit Ausnahme von Schritt 2, der separat bestätigt werden sollte), und die Bank die Registrierung des Verkaufs übernimmt.
Schritt 1: Fordern Sie eine 'Nota Simple informativa' an
Die Nota Simple ist die Zusammenfassung der beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) eingetragenen Eigentumsurkunde. Die Nota Simple ist datiert und sollte weniger als einen Monat alt sein, damit Sie den aktuellen Eigentümer der Immobilie identifizieren und überprüfen können, ob auf der Immobilie irgendwelche Lasten eingetragen sind und ob die Beschreibung der Immobilie mit derjenigen übereinstimmt, die Sie kaufen möchten. Wenn Sie ein freistehendes Haus kaufen möchten, gibt es nur eine Nota Simple, die sowohl das Grundstück als auch das darauf errichtete Haus umfasst.
Im Falle, dass der Eigentümer eine Hypothek auf die Immobilie aufgenommen hat, wird diese sofort und noch vor der Beurkundung des Verkaufs (Escritura) gelöscht. Tatsächlich werden beide Dokumente vor einem öffentlichen Notar beurkundet, und ein Teil Ihrer Zahlung an den Verkäufer wird mittels eines Schecks für die Bank ausgestellt, bei der der Verkäufer seine Hypothek zu laufen hat. Auf diesen Weg wird sicher gestellt, dass ein Teil Ihrer Zahlung zur Ablösung der Hypothek benutzt wird. Somit kann die Immobilie frei von irgendwelchen Lasten verkauft werden.
Schritt 2: Überprüfung der zukünftigen Entwicklungspläne dieser Gegend
Das Bauamt des örtlichen Rathauses kann Sie informieren über die Planungen zu eventuell unbebautem Land, das an das Grundstück angrenzt, wofür Sie sich interessieren. Ebenso liefert es Informationen zu eventuell bevorstehenden Straßen oder Bauarbeiten. Cumbre Villas ist in der Lage Ihnen dabei zu helfen, indem wir diese Anträge beim Rathaus einreichen und als Vermittler zwischen den beiden Parteien fungieren – dank unserer Erfahrung im Verkaufsprozess und mit unseren Neubauprojekten.
Schritt 3: Führen Sie eine technische Untersuchung durch
Es ist ratsam eine technische Untersuchung / Inspektion der Immobilie, an der Sie interessiert sind, durchzuführen. Auf diese Weise können Sie über den aktuellen Stand der Immobilie sicher sein und etwaige Bedenken mit dem Verkäufer, vor Beendung jeglicher Verhandlungen, besprechen.
Schritt 4: Austausch privater Verträge
Sobald Sie geklärt haben, dass der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer ist der im Grundbuch auf die Immobilie eingetragen ist, wird es Zeit für einen privaten Kaufvertrag, in dem der Verkäufer erklärt, dem Käufer das Haus zu verkaufen, und in dem der Verkäufer seine Absicht zum Kauf der Immobilie für einen vereinbarten Preis und zu vereinbarten Bestimmungen ausdrückt. Von diesen Moment an (ausser es wurde vorher eine Anzahlung oder Reservierungsdepot bezahlt), ist die Immobilie vom Markt genommen und für den Käufer reserviert. Es wird in dem Kaufvertrag ein Datum für die Abwicklung des Kaufs festgesetzt, und der Verkäufer erklärt, dass er eventuell ausstehende Lasten vor dem Kaufabschluss beseitigt. (Um es zu vermerken, wir die Agentur oder der Anwalt, je nachdem wer in Auftrag gegeben wird, die Zertifikate von der Gemeinde wo das Grundstück liegt erhalten, um zu beweisen, dass das Grundstück keine rückfälligen Gebühren offen hat. Zugleich wird ein Zertifikat vom Stadtrat gegeben, um zu beweisen, dass die Immobilie auf dem neusten Stand ist und keine rückfälligen Zahlungen bezüglich der Grundsteuern, Baugenehmigungen usw. hat. Diese Zertifikate werden vom Notar überprüft und in den Kaufvertrag mit integriert.) In dem Vertrag stehen auch eventuelle weitere Bedingungen und Überprüfungen für den Kaufabschluss.
Eine Anzahlung, von normalerweise 10% des vereinbarten Kaufpreises, wird entrichtet. Normalerweise laut spanischem Recht, wird die Anzahlung direkt an den Verkäufer oder Bauunternehmer gezahlt. Sollte der Käufer aus persönlichen Gründen von dem Kauf zurücktreten, wird diese Anzahlung nicht erstattet; sollte der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten, muss er das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen. Dies gibt dem Käufer einen richtig guten Schutz.
Um eine sofortige Rückerstattung in Falle eines Problems zu erhalten, verlangen manche Käufer, dass die Anzahlung auf dem Kundenkonto einer vertrauenswürdigen Drittpartei gehalten wird. Oft ist diese dritte Partei die Immobilienfirma, die die Vermittlung durchführt. Auf diese Weise ist das Geld im Falle einer Vertragsverletzung durch eine der Parteien sicher und kann dem Käufer im Bedarfsfall zurückerstattet oder dem Verkäufer als Entschädigung ausgehändigt werden, wenn der Käufer aus einem Grund vom Kaufvertrag zurücktritt, der nicht im Vertrag vorgesehen war. In jedem Fall muss jede Person oder Gesellschaft, die das Geld in ihren Kundenkonto behält, eine Partei des privaten Vertrags sein, damit ihre Rolle und Verantwortlichkeiten klar definiert sind.
Schritt 5: Sichere Finanzierung & Wertermittlung
Wenn Sie eine Hypothek zum Kauf aufnehmen, wird die Bank oder der Hypothekengeber eine offizielle Wertermittlung der Immobilie durchführen, wodurch der Wert der Immobilie bestätigt wird.
Der Gutachter bedient sich zweier Methoden, um den Wert der Immobilie zu ermitteln . Zuerst besichtigt er die Immobilie, um die genaue Lage zu bestimmen und um durch eine Vermessung die tatsächlichen Quadratmeter zu überprüfen. Dann multipliziert er die Quadratmeter mit dem Quadratmeterpreis der Gegend, in der die Immobilie steht. Dieses ist sehr wichtig, denn jede Stadt, jeder Ort und sogar jede einzelne Urbanisation haben verschiedene Quadratmeterpreise. Dieser Wert wird mit verschiedenen Faktoren abgestimmt, zum Beispiel, ob das Haus sofort bezogen werden kann oder ob eine Renovierung erforderlich ist, wie privat die Immobilie ist und wie gut die Aussicht und Lage sind. Die zweite Methode bei der Wertermittlung ist der Preisvergleich mit ähnlichen Immobilien, die vor kurzem verkauft wurden.
Jede Bank arbeitet zumeist mit einem speziellen Gutachter zusammen. Am besten wartet man mit der Wertermittlung, bis man sich für eine Bank entschieden hat, mit der man zusammenarbeiten möchte. Sie müssen dann die Kosten für den Gutachter übernehmen. Die Schätzung kann zwischen 250 und 1000 Euro liegen. Der Gutachter (“tasador” auf Spanisch) ist ein konzessionierter Architekt, der auch die Gebäudearbeit untersucht, obwohl er keine detaillierte technische Inspektion des Hauses macht.
Schritt 6: Beantragen Sie ihre Nichtresidenten-Identifikationsnummer (NIE)
Es ist notwendig, dass jeder eine spanische Steuernummer hat, bevor er irgendwelche Geschäfte mit steuerlichen Auswirkungen in Spanien durchführen kann, so wie z.B. der Kauf einer Immobilie. Diese Nummer benötigen Sie nicht für die Unterschrift eines privaten Kaufvertrags oder für die Eröffnung eines spanischen Kontos, da dort zumeist Ihre Passnummer für den Anfang ausreicht, aber für den Abschluss des Kaufes brauchen Sie diese Nummer. Ihre Ausländer-Identifikationsnummer können Sie ganz einfach bei der Ausländerabteilung der Polizeistation beantragen – die nächstgelegene befindet sich in Motril. Sie müssen hier persönlich erscheinen. Sie benötigen Ihren Pass (plus Fotokopie) und ein Brief, wo Sie bekunden, warum Sie eine NIE-Nummer brauchen. Zusätzlich müssen Sie ein einfaches Antragsformular ausfüllen. Wir können den Brief für Sie schreiben, das Antragsformular für Sie ausfüllen und wir begleiten Sie sehr gerne zum Polizeipräsidium, um Ihre Nummer zu beantragen. Normalerweise wird diese Nummer an Ort und Stelle fertiggestellt. Sollte es eine Verspätung geben oder sollten Sie keine Zeit haben zu warten, können wir diese für Sie abholen. Sollten Sie einen Anwalt haben, wird dieser es für Sie übernehmen. Die Kosten um eine NIE Nummer zu beantragen betragen 9,74 Euro.
Schritt 7: Ein lokales Bankkonto eröffnen
Wir raten Ihnen, vor dem Abschluss beim Notar ein spanisches Bankkonto zu eröffnen, vor allem, wenn Sie kein Kundenkonto eines Drittanbieters verwenden oder kein europäisches Bankkonto mit IBAN haben. Auf diese Weise können Sie das Geld für den Kauf vor dem Abschluss auf dieses Konto überweisen. Ein oder zwei Tage vor dem Kaufabschluss kann die örtliche Bank einen Bankwechsel vorbereiten, den Sie dem Verkäufer aushändigen. Manche Verkäufer bestehen darauf, dass die Schecks auf eine örtliche Bank ausgestellt werden.
Es gibt jedoch eine Alternative. Die zweite Möglichkeit besteht darin, den Kaufpreis auf das Drittkonto des Immobilienmaklers oder des Anwalts zu überweisen. Der Immobilienmakler oder der Rechtsanwalt stellt einen Bankwechsel aus, den er dem Verkäufer aushändigt, oder, wenn die Parteien dies vereinbaren, kann die Überweisung gleichzeitig mit der Aushändigung der Eigentumsurkunde erfolgen. Diese Option erspart der Bank die Gebühren für die Schecks und dem Verkäufer die Gebühren für die Einlösung seiner Schecks.
Falls Sie kein europäisches IBAN-Konto haben, müssen Sie ein spanisches Bankkonto eröffnen, damit Sie die Rechnungen für die Versorgungsunternehmen, die Grundsteuer und die Gemeindegebühren per Lastschriftverfahren bezahlen können. Wir können Ihnen eine Liste einiger guter lokaler Banken geben, die Englisch, Französisch, Deutsch und in einigen Fällen auch Dänisch oder Schwedisch sprechen.
Schritt 8: Abschluss des Kaufes
Der nächste Schritt ist der Abschluss des Kaufes. Dieser geschieht, wenn die Kauf-/Verkaufurkunde vor einem amtlichen Notar unterschrieben wird. Sollten Sie selbst nicht persönlich anwesend sein können, kann Ihr Anwalt (oder ein Vertreter von Cumbre Villas) in Ihrem Namen unterschreiben, sofern er eine Vollmacht dazu hat. Die Vollmacht erhält man zuvor bei einem öffentlichen Notar. Wenn Sie die Vollmacht im Ausland vorbereitet haben, dann muss das Dokument beglaubigt werden durch ein Apostille Stempel und in der Spanische Sprache übersetzt werden durch einen vereidigten Übersetzer.
Sollte der Kauf (teilweise) durch eine Hypothek einer spanischen Bank finanziert werden, dann muss ein Repräsentant der Bank ebenfalls körperlich beim Notar anwesend sein, um das formulierte Hypothekendokument zu unterzeichnen. Falls der Verkäufer ebenfalls eine Hypothek auf die Immobilie aufgenommen hat, ist ein Vertreter seiner Bank ebenfalls anwesend, um die Hypothek zu löschen und den Geldbetrag bzw. Scheck in Empfang zu nehmen. An diesem Punkt tätigen Sie Ihre letzte Zahlung und die Immobilie gehört Ihnen.
Schritt 9: Registrieren Sie Ihren Kauf
Sofort bei Kaufabschluss vor dem Notar, wird dieser eine Mitteilung an das Grundbuchamt senden, sodass dieser eine Sperre über dieses Eigentum verhängt, damit keine Transaktionen für dieses Eigentum durchgeführt werden können, wenn diese nicht mit dieser Immobilie und Ihren Kauf in Verbindung steht. Das schützt davor, dass der Verkäufer Ihre Immobilie nicht an jemand anderen verkauft, denn bei einem Verkauf muss der jeweilige Notar immer einen aktuellen Grundbuchauszug bekommen. Dieses ist ein sehr wichtiger Schutz für den Käufer der in das System eingebaut wurde.
Sie (oder Ihr Anwalt oder die Person, die für die Eintragung des Verkaufs zuständig ist) haben 30 Tage Zeit, um die Übertragungssteuern zu bezahlen, und die 3% Retention (die 3% sind nur erforderlich, wenn Sie die Immobilie von einen Nicht-Residenten gekauft haben), und die Urkunde beim Grundbuchamt vorzulegen. Innerhalb von höchstens 2 Monaten wird die abschließende Registrierung vorgenommen. Ihr Sachverhalter wird Ihnen das Originaldokument geben, sobald es eingetragen ist. Er/Sie wird Ihnen auch alle Kopien der Zahlungsrechnungen geben, die in Ihren Namen für die Registrierung der Immobilie bezahlt wurden.
Schritt 10: Überschreibung der Versorgungsverträge auf Ihren Namen
Nachdem Sie beim Notar unterschrieben haben, können Sie nun die Konten bei den örtlichen Versorgungsbetrieben übertragen und, falls die Immobilie zu einer Gemeinschaft gehört, diese darüber informieren, dass Sie der neue Eigentümer sind, damit die Rechnungen der Gemeinschaft an Sie geschickt werden können. Unmittelbar nach der Unterzeichnung der Urkunde teilt der Notar dem Grundbuchamt und dem Rathaus mit, dass die Immobilie auf die neuen Eigentümer übergegangen ist, so dass auch die Grundsteuer auf Ihren Namen übertragen werden kann. Um sicherzustellen, dass Ihre Rechnungen pünktlich bezahlt werden, ist es am einfachsten, ein Lastschriftverfahren über Ihre Bank zu organisieren.
Cumbre Villas bietet Ihnen eine hervorragende Betreuung nach dem Verkauf und kann Ihnen bei allen Fragen helfen, die sich nach dem Kauf ergeben. Unsere Dienstleistungen reichen von der Übertragung von Dienstleistungen, der Einrichtung von Daueraufträgen für die Bezahlung von Rechnungen, dem Abschluss von Hausratversicherungen bis hin zur Organisation von Pool- und Gartenpflege usw. Darüber hinaus können wir für Sie auch allen rechtlichen und steuerlichen Angelegenheiten, Erbschaften und Steuererklärungen erledigen.