10 Pasos para comprar una propiedad en España
El proceso de compra de una propiedad en España explicado de la A a la Z. Desde la reserva de una propiedad a través de una agencia inmobiliaria, pasando por la firma de las escrituras de compraventa en la notaría, hasta los trámites postventa necesarios. Este artículo está pensado para ayudarle a comprender todo el proceso de compra en España.
Una vez que haya decidido la propiedad que quiere comprar y haya llegado a un acuerdo con el vendedor sobre el precio y las condiciones de la venta, es una buena idea encontrar un abogado local que hable su idioma y que pueda hacer todas las comprobaciones legales, gestionar el registro de la venta y actuar en su nombre cuando no esté aquí. En Cumbre Villas también podemos realizar todas estas actuaciones y trámites necesarios, ya que contamos con abogados y contables experimentados en la empresa, para que pueda comprar la casa de sus sueños con tranquilidad.
Si la vivienda va a ser hipotecada, no es imprescindible un abogado, ya que, entre toda la documentación requerida, tanto por el banco como por el notario, se comprobará minuciosamente cada aspecto de la venta y de la vivienda antes de proceder con la compra (a excepción del paso 2 que debe realizarse por separado) y el banco se encargará del registro de la venta.
Paso 1: Comprobar la Nota Simple Informativa
La Nota Simple es un resumen del título de propiedad que está inscrito en la oficina local de Registro de la Propiedad. La Nota Simple tiene fecha de solicitud y debe de tener menos de un mes de antigüedad para que usted pueda verificar quien es el propietario real de la vivienda, ver si hay alguna deuda sobre la propiedad y asegurarse de que la descripción de la propiedad coincide con la que usted está interesado en comprar. Cuando se compra un chalet, sólo hay una Nota Simple en la que se encuentran tanto la parcela como la vivienda que se construye en ella.
En el caso de que el propietario tenga una hipoteca sobre la propiedad, ésta se cancelará inmediatamente antes de la firma de la escritura de compraventa. De hecho, ambos documentos se firman ante notario y parte de su pago por la compra será un cheque a nombre del banco con el que el vendedor tiene la hipoteca. De este modo, se asegura que la hipoteca se cancela y la propiedad se vende entonces libre de cargas.
Paso 2: Verificar qué planes de desarrollo futuro existen para la zona
El Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento puede informarle de la situación de posible edificación de los terrenos vacíos que puedan rodear la propiedad en la que está interesado y de las carreteras u otras obras de construcción previstas. Desde el equipo de Cumbre Villas podremos ayudarle a presentar estas solicitudes de información al Ayuntamiento, siendo el enlace entre ambos gracias a nuestra experiencia en el proceso.
Paso 3: Hacer un estudio técnico
Es una buena idea hacer una inspección técnica de la propiedad que le interesa. De este modo, podrá conocer el estado actual de la propiedad y abordar cualquier duda con el vendedor antes de la finalización.
Paso 4: Firmar el contrato privado
Una vez que haya verificado que está tratando con el propietario legal del inmueble, que la propiedad está debidamente registrada a su nombre, y se ha acordado un precio, es el momento de firmar un contrato privado de compraventa en el que el vendedor expresa su intención de transferir la propiedad al comprador, y el comprador expresa su intención de comprar la propiedad a un precio y condiciones acordados. En este momento (a menos que se haya pagado previamente un depósito de retención o reserva), la propiedad se retira del mercado y se reserva para el comprador. En el contrato se estipula una fecha de finalización y el vendedor se compromete, en el caso de que las haya, a liquidar las deudas pendientes antes de la finalización. A fin de probar que no existen deudas, la agencia inmobiliaria o el abogado, obtendrá certificado de la comunidad donde se encuentra la propiedad para demostrar que la propiedad está al día en todas las tasas y, del mismo modo, se obtendrá un certificado del ayuntamiento para demostrar que la propiedad está al día en los impuestos sobre la propiedad, licencias de construcción, etc. u otras deudas que pudiera tener. Estos certificados son inspeccionados por el notario y se aportaran a la escritura de compraventa. En el contrato privado, también se especificará si la compra está sujeta a otras condiciones o comprobaciones.
Se paga un depósito que suele ser el 10% del precio de compra. Normalmente, en la legislación española, este depósito se paga directamente al vendedor o al promotor. El depósito no es reembolsable si el comprador se echa atrás en la transacción por sus propios motivos. Si el vendedor se retira, debe pagarle el doble del importe de la fianza. Esto ofrece un alto nivel de protección al comprador.
Para garantizar un reembolso inmediato en caso de problema, algunos compradores solicitan que el depósito se deposite en la cuenta de cliente de un tercero neutral y de confianza. A menudo, este tercero es la agencia inmobiliaria que intermedia en la operación. De este modo, si una de las partes incumpliera el contrato, el dinero está a salvo y disponible para ser devuelto al comprador si el caso lo requiere o para ser entregado al vendedor como indemnización si el comprador se echa atrás por un motivo que no estaba contemplado en el contrato. En cualquier caso, cualquier persona o empresa que mantenga el depósito en su cuenta de cliente, debe ser parte del contrato privado para que su papel y responsabilidades estén claramente definidos.
Paso 5: Asegurar la financiación y hacer una valoración
Si va a obtener una hipoteca, el banco o el proveedor de la hipoteca hará una valoración oficial de la propiedad. Es la forma que tiene el prestamista de confirmar el valor de la misma.
El tasador utiliza dos métodos para calcular el valor de una propiedad. En primer lugar, visita el inmueble para determinar su ubicación exacta y lo mide para verificar el número real de metros cuadrados. A continuación, multiplican el número de metros cuadrados por el valor por metro cuadrado que se aplica a la zona donde se encuentra la propiedad. Esto es muy importante porque cada ciudad, pueblo e incluso urbanización tiene un valor diferente por metro cuadrado. Este valor se ajusta entonces en función de varios factores, como si la casa puede ser habitada inmediatamente, si es necesario reformarla, si las vistas son buenas, si la propiedad es privada y su ubicación. El segundo método utilizado en la valoración consiste en buscar propiedades similares que se hayan vendido recientemente en la zona y comprobar los precios por los que se han vendido.
Cada prestamista suele trabajar con una empresa de tasación específica, por lo que es mejor esperar a que se realice la tasación para saber con qué banco se va a trabajar. El coste de la tasación puede oscilar entre 250 y 1.000 euros, dependiendo del precio de la propiedad que se va a tasar y de la empresa que la realice y su coste debe de ser sufragado por el comprador. El tasador es un arquitecto autorizado, por lo que también toma nota de la calidad de la obra, aunque no realiza una inspección técnica detallada de la propiedad.
Paso 6: Solicite su número de identificación de no-residente (NIE)
Es un requisito legal que todo el mundo tenga un número fiscal español antes de poder realizar una transacción que tenga implicaciones fiscales, como la compra de una propiedad. Este número no es necesario para la firma del contrato privado, ni para la apertura de una cuenta bancaria, ya que se puede utilizar inicialmente su número de pasaporte, pero es necesario para la realización de la compra. Su número de identificación de extranjero puede obtenerse fácilmente acudiendo al departamento de extranjería de la comisaría de policía, aquí el más cercano está en Motril. Es necesario acudir en persona para solicitarlo u otorgar un poder notarial a alguien para ello. Debe llevar su pasaporte y una copia de este. Además, debe rellenar un formulario de solicitud. Podemos rellenar el formulario de solicitud por usted, así como acompañarle a la comisaría su así lo necesita y desea. Normalmente, el número NIE se emite inmediatamente, pero si hay un retraso o si no tiene tiempo para esperar, podemos recogerlo por usted. Si utiliza un abogado, éste se encargará de ello. Cuando solicite el número NIE, deberá pagar una tasa 9,74 euros por número NIE.
Paso 7: Preparar la transferencia de fondos
Antes de la finalización ante el notario, le aconsejamos que abra una cuenta bancaria española, especialmente en caso de que no utilice una cuenta de cliente de terceros, o en caso de que no tenga una cuenta bancaria europea con IBAN. De esta manera, antes de la finalización, podrá transferir los fondos para la compra a esta cuenta. Uno o dos días antes de la compra, el banco local puede preparar un chequeo bancario para que se lo entregue al vendedor. Algunos vendedores, no todos, insisten en que los cheques sean emitidos por un banco local.
Sin embargo, existe una alternativa. La segunda opción es transferir el precio de compra a la cuenta de terceros de la agencia inmobiliaria o del abogado y ellos prepararán el cheque bancario para entregárselo al vendedor o, si las partes lo acuerdan, se puede hacer una transferencia bancaria simultáneamente a la concesión de la escritura. Esta opción ahorrará la comisión que el banco cobra por los cheques y la comisión al vendedor al compensarlos.
Además, en caso de no tener una cuenta IBAN europea, es necesario abrir una cuenta bancaria española para poder domiciliar los recibos de los servicios públicos, el impuesto sobre bienes inmuebles y los gastos de la comunidad.
Paso 8: Firmar la compraventa ante notario
La siguiente etapa es la finalización. Se trata de la firma de la escritura de compraventa ante notario. Si no puede estar presente, su abogado (o un representante de Cumbre Villas) puede firmar en su nombre siempre que tenga un poder notarial. El poder puede obtenerse previamente en un notario público. Si el poder es preparado fuera de España, el documento debe tener un sello de apostilla y ser traducido al español por un traductor jurado.
Si su compra está financiada parcialmente por una hipoteca que se obtiene de un banco español, entonces el representante local del banco debe estar físicamente presente en el notario para firmar la escritura de constitución de la hipoteca. Si el vendedor tiene una hipoteca pendiente, un representante de su banco también estará presente para cancelar la hipoteca y cobrar el importe adeudado. En este momento, se realiza el pago final y la propiedad ya es suya.
Paso 9: Registrar la compra
Inmediatamente después de la compra, el notario notificará al registro de la propiedad la transacción para que se haga un bloqueo en el título y no se pueda hacer ninguna otra transacción con la propiedad que no esté relacionada con esta compra. Esto evita que el anterior propietario intente vender su propiedad a otra persona, ya que todas las escrituras públicas deben de incorporar una versión actualizada del título de propiedad, es decir, de la nota simple que el notario obtiene directamente del Registro de Propiedad en la que se reflejará cualquier transacción pendiente de inscribir, esto es una importante salvaguarda integrada en el sistema.
Usted, su abogado o la persona encargada de registrar la venta, tiene 30 días para pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales y la retención del 3% (ésta sólo se exige si ha comprado la propiedad a un no-residente fiscal) y para presentar sus escrituras en la oficina del Registro de la Propiedad. El proceso hasta la correcta inscripción en su nombre puede tardar hasta dos meses. Su abogado o el agente que se encargue de la inscripción le entregará la escritura original una vez finalizado el proceso de registro. También le entregará todas las facturas justificativas e impuestos que se hayan pagado en su nombre para registrar la propiedad.
Paso 10: Transfiera los contratos de suministros a su nombre
Una vez que haya firmado ante el notario, podrá cambiar los contratos con las compañías locales de suministros y, en caso de que la propiedad pertenezca a una comunidad, informar a la comunidad de que usted es el nuevo propietario para que le envíen las facturas de la comunidad. El notario directamente desde la escritura notifica a la Oficina de Catastro y al Ayuntamiento de que se ha transmitido la propiedad y de los nuevos titulares. Lo más fácil para asegurarse de que sus facturas se pagan a tiempo, es organizar las domiciliaciones bancarias de los suministros e impuestos a través de su banco.
En Cumbre Villas, ofrecemos un excelente soporte postventa y podemos ayudarle en todo lo que se refiere a la compra. Nuestros servicios van desde el cambio de suministros, la domiciliación de recibos, la contratación de un seguro de hogar, el mantenimiento de la piscina y el jardín, etc. Además, también podemos ayudarle con todos los asuntos legales y fiscales, testamentos y declaraciones de impuestos.