10 Stappen voor het aankopen van een woning in Spanje
Het aankoopproces van onroerend goed in Spanje van A tot Z uitgelegd. Van het reserveren van een woning via een makelaarskantoor tot het ondertekenen van de eigendomsakte (koopakte) bij de notaris en de noodzakelijke aftersales procedures. Dit artikel helpt u het hele aankoopproces in Spanje te begrijpen.
Als u eenmaal heeft besloten welk huis u wilt kopen en een overeenkomst heeft bereikt met de verkoper over de prijs en de voorwaarden van de verkoop, is het een goed idee om een lokale advocaat te vinden die uw taal spreekt en die alle juridische controles voor u kan doen, de registratie van de verkoop kan afhandelen en namens u kan optreden als u er niet bent. Bij Cumbre Villas kunnen we ook alle controles en noodzakelijke procedures uitvoeren, aangezien we ervaren advocaten en accountants in huis hebben, zodat u uw droomhuis met een gerust hart kunt kopen.
Als u een hypotheek op het onroerend goed neemt is een advocaat niet noodzakelijk, omdat tussen alle vereiste documentatie, door zowel de bank als de notaris, elk aspect van de verkoop en het onroerend goed grondig zal worden gecontroleerd alvorens verder te gaan (met uitzondering van stap 2 die apart moet worden bevestigd) en de bank zal de registratie van de verkoop afhandelen.
Stap 1: Controleer de Nota Simple Informativa
De Nota Simple is een samenvatting van de eigendomsakte die is geregistreerd bij het lokale kadaster (bekend als het “Registro de la Propiedad”). De Nota Simple is gedateerd en mag maximaal een maand oud zijn, zodat u de werkelijke eigenaar van het onroerend goed kunt verifiëren, zien of er schulden zijn op het onroerend goed en ervoor kunt zorgen dat de beschrijving van het onroerend goed overeenkomt met het onroerend goed dat u wilt kopen. Wanneer u een vrijstaande villa koopt, is er slechts één Nota Simple die zowel betrekking heeft op het perceel als op de woning die op dat perceel is gebouwd.
In het geval dat de eigenaar een hypotheek op het onroerend goed heeft, zal de hypotheek direct voorafgaand aan de ondertekening van de verkoopakte (“Escritura”) worden geannuleerd. In feite worden beide documenten ten overstaan van de notaris ondertekend en een deel van uw betaling zal een cheque zijn die uitgeschreven wordt aan de bank waar de verkoper de hypotheek op heeft. Op deze manier bent u er zeker van dat een deel van uw betaling zal worden gebruikt om de hypotheek te annuleren. Het eigendom wordt dan vrij van schulden verkocht.
Stap 2: Ga na welke ontwikkelingsplannen er voor het gebied bestaan
De afdeling Ruimtelijke Ordening van de gemeente kan u informeren over de bestemmingsstatus van eventueel braakliggende terreinen rond het onroerend goed waarin u geïnteresseerd bent en over eventuele wegen of andere bouwwerkzaamheden die gepland zijn. Bij Cumbre Villas zijn we in staat u hierbij te helpen en deze aanvragen in te dienen bij het gemeentehuis – fungerend als tussenpersoon tussen beide partijen – dankzij onze ervaring in het verkoopproces en onze nieuwbouwprojecten.
Stap 3: Laat een technische inspectie doen
Het is een goed idee om een technisch onderzoek/inspectie van de woning te laten uitvoeren. Op deze manier bent u op de hoogte van de huidige staat van het pand en kunt u eventuele problemen met de verkoper bespreken voordat het wordt opgeleverd.
Stap 4: Onderhandse koopovereenkomst tekenen
Zodra u heeft geverifieerd dat u te maken heeft met de wettige eigenaar van het eigendom en dat deze naar behoren op zijn of haar naam is geregistreerd en er een prijs is overeengekomen, is het tijd om een onderhandse koopovereenkomst te ondertekenen. Hierin spreekt de verkoper zijn intentie uit om het onroerend goed aan de koper over te dragen en de koper spreekt zijn intentie uit om het onroerend goed tegen de overeengekomen prijs en voorwaarden te kopen. Op dit moment (tenzij eerder een waarborgsom of reserveringsdeposito werd betaald), wordt het eigendom van de markt gehaald en gereserveerd voor de koper. Een datum voor de voltooiing zal worden vastgelegd in het contract en de verkoper verbindt zich ertoe alle uitstaande schulden te vereffenen vóór de voltooiing. (Tegelijkertijd zal het makelaarskantoor, of de advocaat indien er een is gecontracteerd, certificaten verkrijgen van de wijkvereniging waar het onroerend goed ligt om te bewijzen dat deze actueel is in alle vergoedingen en op dezelfde manier zal een certificaat worden verkregen van de gemeenteraad om te bewijzen dat het onroerend goed actueel is in de onroerendgoedbelasting, bouwvergunningen, enz. Deze certificaten worden door de notaris gecontroleerd en in de koopakte opgenomen). Het contract zal ook vermelden of de aankoop onderworpen is aan verdere voorwaarden of controles.
Een reserveringsdeposito, die normaliter 10% van de aankoopprijs bedraagt, wordt betaald. Normaal gesproken wordt deze aanbetaling volgens de Spaanse wet rechtstreeks aan de verkoper of de projectontwikkelaar betaald. De aanbetaling wordt niet terugbetaald indien de koper zich om zijn/haar eigen redenen uit de transactie terugtrekt. Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij/zij u het dubbele bedrag van de aanbetaling betalen. Deze constructie biedt de koper een hoge mate van bescherming.
Om zeker te zijn van een onmiddellijke terugbetaling in geval van een probleem, vragen sommige kopers dat de aanbetaling wordt bewaard op de klantenrekening van een neutrale, betrouwbare derde partij. Vaak is deze derde partij het makelaarskantoor dat de deal bemiddelt. Op deze manier is het geld veilig en beschikbaar om terugbetaald te worden indien een van de partijen het contract zou schenden – aan de koper indien de zaak daarom vraagt of aan de verkoper als een vrijwaring indien de koper zich terugtrekt uit de overeenkomst om een reden die niet in het contract was voorzien. In elk geval moet elke persoon of onderneming die de waarborg op een rekening aanhoudt partij zijn bij de onderhandse akte, zodat hun rol en verantwoordelijkheden duidelijk zijn gedefinieerd.
Stap 5: Financiering rondkrijgen en een taxatie uitvoeren
Als u een hypotheek wilt afsluiten, zal de bank of hypotheekverstrekker een officiële taxatie van het onroerend goed laten uitvoeren. Dit is voor de geldschieter de manier om de waarde van het onroerend goed te bevestigen.
De taxateur gebruikt twee methoden om de waarde van een woning te berekenen. Ten eerste bezoeken zij de woning om de exacte locatie te bepalen en meten zij de woning op om het werkelijke aantal vierkante meters te verifiëren. Vervolgens vermenigvuldigen ze het aantal vierkante meters met de waarde per vierkante meter die geldt voor het gebied waar het onroerend goed zich bevindt. Dit is zeer belangrijk omdat elke stad, gemeente en zelfs urbanisatie een andere waarde per vierkante meter heeft. Deze waarde wordt vervolgens aangepast aan de hand van verschillende factoren, zoals de vraag of het huis onmiddellijk kan worden betrokken, of renovatie nodig is, hoe goed het uitzicht is, hoe privé het huis is, en de locatie. De tweede methode die bij de taxatie wordt gebruikt is het vinden van vergelijkbare woningen die recentelijk in het gebied zijn verkocht en het controleren van desbetreffende verkoopprijzen.
Elke kredietverstrekker heeft de neiging om te werken met een specifiek taxatiebedrijf, dus het is het beste om te wachten met de taxatie totdat u weet met welke bank u gaat werken. U zult de geldschieter moeten betalen voor de kosten van de taxatie. De taxatie kan tussen de 250 en 1.000 euro kosten, afhankelijk van hoe duur het onroerend goed is dat wordt getaxeerd en het bedrijf dat de taxatie uitvoert. De taxateur (“tasador” in het Spaans) is een gediplomeerd architect, dus ze nemen ook nota van de kwaliteit van de bouw, hoewel ze geen gedetailleerde technische inspectie van het onroerend goed doen.
Stap 6: Vraag uw niet-resident identificatienummer (NIE) aan
Het is wettelijke verplicht om een Spaans fiscaal nummer te hebben voordat u een transactie kan uitvoeren die fiscale gevolgen heeft, zoals het kopen van een woning. Dit nummer is niet nodig voor het ondertekenen van de onderhandse koopovereenkomst of voor het openen van een bankrekening, aangezien u in eerste instantie uw paspoortnummer kan gebruiken. U kunt uw identificatienummer voor buitenlanders gemakkelijk verkrijgen door naar de vreemdelingendienst van het politiebureau te gaan – de dichtstbijzijnde bevindt zich in Motril. U dient dit persoonlijk aan te vragen en het volgende mee te nemen: uw paspoort, een kopie van uw paspoort en een brief waarin staat waarom u het NIE nummer nodig heeft. Daarnaast moet u een aanvraagformulier invullen. Cumbre Villas kan de brief opstellen, het aanvraagformulier voor u invullen en u begeleiden naar het politiebureau. Normaal gesproken wordt het NIE nummer direct afgegeven, maar indien er vertraging is of u geen tijd heeft om te wachten kunnen wij dit voor u ophalen. Als u gebruik maakt van een advocaat dan zal deze dit voor u afhandelen. Wanneer u een NIE-nummer aanvraagt moet u 9,74 euro per NIE-nummer betalen.
Stap 7: Bereid de betaling van de aankoop voor
Voorafgaand aan de afronding van de aankoop bij de notaris adviseren wij u een Spaanse bankrekening te openen, met name in het geval u geen gebruik maakt van een derden-cliëntenrekening of in het geval dat u geen Europese IBAN bankrekening heeft. Op deze manier kunt u het geld voor de aankoop van tevoren op deze rekening overmaken. Een dag of twee voor de voltooiing kan de lokale bank een bankcheque voor u opstellen om aan de verkoper te geven. Sommige verkopers staan erop dat cheques worden getekend op een lokale bank.
Er is echter een alternatief. De tweede mogelijkheid is om de koopprijs over te maken op de derdenrekening van de makelaar of de advocaat. De makelaar of de advocaat zal de bankcheque opstellen om aan de verkoper te geven of – indien de partijen dit overeenkomen – er kan een bankoverschrijving worden uitgevoerd gelijktijdig met de overdracht van de eigendomsakte. Deze laatste optie bespaart provisie die de bank rekent voor de cheques en provisie voor de verkoper bij de inning van hun cheques.
Indien u geen Europese IBAN-rekening heeft, moet u een Spaanse bankrekening openen zodat u de rekeningen van nutsbedrijven, onroerendgoedbelasting en wijkcontributies via automatische incasso kunt laten betalen. Wij kunnen u een lijst geven van enkele goede lokale banken die Engels, Frans, Duits en in sommige gevallen Zweeds spreken.
Stap 8: Afronding bij de notaris
De volgende fase is de voltooiing. Dit is wanneer de koop-/verkoopakte wordt ondertekend voor een openbare notaris. Indien u niet in staat bent om persoonlijk aanwezig te zijn, dan kan uw advocaat (of een vertegenwoordiger van Cumbre Villas) in uw naam tekenen, mits hij/zij een volmacht heeft. De volmacht kan op voorhand verkregen worden bij een notaris. Indien de volmacht buiten Spanje is opgesteld, moet het document voorzien zijn van een apostillestempel en vertaald zijn in het Spaans door een beëdigd vertaler.
Als uw aankoop (gedeeltelijk) wordt gefinancierd door een hypotheek die is verkregen via een Spaanse bank, dan moet een vertegenwoordiger van de bank fysiek aanwezig zijn bij de notaris om de hypotheekakte te ondertekenen. Als de verkoper een uitstaande hypotheek heeft, zal er ook een vertegenwoordiger van zijn/haar bank aanwezig zijn om de hypotheek te annuleren en het verschuldigde bedrag te innen. Op dit punt wordt de laatste betaling gedaan en is het eigendom van u.
Stap 9: Registratie van uw aankoop
Onmiddellijk na de afronding zal de notaris het kadaster op de hoogte brengen van de transactie, zodat de eigendomsakte geblokkeerd wordt en er geen andere transactie met het onroerend goed kan worden gedaan die geen verband houdt met deze aankoop. Dit voorkomt dat de vorige eigenaar kan proberen uw eigendom aan iemand anders te verkopen, aangezien alle openbare akten een bijgewerkte versie van de eigendomsakte vereisen die de notaris rechtstreeks van het plaatselijke kadasterkantoor moet verkrijgen. Dit is een belangrijke waarborg die in het systeem is ingebouwd.
U (of uw advocaat of de persoon die verantwoordelijk is voor de registratie van de verkoop) heeft 30 dagen de tijd om de overdrachtsbelasting en de 3% voorheffing op de vermogenswinstbelasting te betalen (de 3% inhouding is alleen vereist als u het onroerend goed heeft gekocht van een niet-ingezetene) en om uw eigendomsbewijs aan te bieden aan het lokale eigendomsregister. De definitieve registratie kan tot twee maanden duren. Uw advocaat of de makelaar die de inschrijving verzorgt, zal u de originele akte overhandigen zodra het registratieproces is afgerond. Hij/zij zal u ook alle bijbehorende facturen geven die namens u zijn betaald om het onroerend goed te registreren.
Stap 10: Nutscontracten overzetten op uw naam
Nadat u uw handtekening bij de notaris heeft gezet kunt u de contracten van de nutsbedrijven overzetten en indien het eigendom tot een wijkvereniging behoort meedelen dat u de nieuwe eigenaar bent, zodat de rekeningen van de gemeenschap naar u kunnen worden gestuurd.
Direct na de ondertekening van de akte geeft de notaris aan het kadaster en het gemeentehuis kennis van de overdracht van het onroerend goed aan de nieuwe eigenaren, zodat ook de onroerendgoedbelasting op uw naam kan worden gezet. Het gemakkelijkste om ervoor te zorgen dat uw rekeningen op tijd worden betaald, is het instellen van automatische incasso's via uw bank.
Bij Cumbre Villas bieden wij een uitstekende after-sales service en wij kunnen u helpen met alles nadat de aankoop is afgerond. Onze diensten variëren van het overdragen van diensten, het regelen van de betaling van rekeningen bij doorlopende opdrachten, het afsluiten van een huiseigenarenverzekering, het regelen van zwembad- en tuinonderhoud, enzovoort. Daarnaast kunnen wij u ook helpen met alle juridische en fiscale zaken, erfenissen en belastingaangiften.